中小企業金融円滑化法失効の影響と任意売却制度のメリットについて
こんにちは。マーケティング営業部の松中です。
昨年の12月に弊社より「任意売却ソフトウェア」がリリースされております。発売されるにあたり任意売却制度について少し勉強してみましたところ、競売よりも任意売却制度を利用した方が色々な意味ではるかにメリットが大きいのではないかと思いました。
今年はオーバーローンにより、物件を手放さなくてはならないケースが多くなってくるのではないかといわれております。と言いますのが、不景気の継続や東日本大震災の影響等で延長が繰り返されておりました中小企業金融円滑化法が昨年3月にいよいよ失効を迎えたからです。リーマンショックにより苦境に陥った中小企業や住宅ローンの借手を救うために中小企業金融円滑化法が2009年12月に2年間の時限立法として施行されました。この法律は「中小企業や住宅ローンの借手が金融機関に返済負担の軽減を申し入れた際に、金融機関はできる限り貸付条件の変更等を行うよう努める」という内容でした。資金繰りが苦しい中小企業がこの法律により返済猶予や金利引き下げの申込を行い、リスケジュール等が認められました。この政策に一定の効果はあり、倒産件数は随分抑えられ、またこの法律によって景気悪化に伴う賃下げや失業、病気などの理由で住宅ローンの返済に窮する債務者に対して、利息分だけを支払えばいいという返済猶予が進みました。
しかし中小企業金融円滑化法が終了したことにより、その恩恵が受けられなくなった多くの中小企業や住宅ローンの借手が危機に瀕する可能性が出てきました。
同法を利用している会社が40万社と推定されていますから、低く見積もってその内の1割の企業が倒産すると想定しても4万社にも昇り、大変大きな数字となります。この4月からの消費税アップとも相まって中小企業にとってかなり厳しい環境であると言えます。また、企業だけでなく個人においても、今まで返済猶予を受けてきた住宅ローンも同法の終了により厳しい状況です。実際返済猶予期間の延長を銀行に申し込んだら断られるというケースも現実的に増えてきているようです。今までが特別だったと言えばそれまでなのですが...。といった状況ですので今年から任意売却や競売の件数が飛躍的に増えてくるのは間違いなさそうです。
冒頭の任意売却のメリットに戻りますが、ご存知のとおり競売は債権者が裁判所に競売の申し立てを行い、担保物件を裁判所に強制的に売却してもらい、その売却代金から金融機関が債権の回収を図るという形をとります。応札者はできるだけ安い価格で落札しようとするために通常よりかなり低い価格で売却され、残債務も多く残ってしまいます。
それに引き換え任意売却は基本的に普通の不動産売買同様に売買するので、比較的市場価格に近い価格で売却する事ができます。
債務者にとっては残債務を少なくする事ができ、債権者にとっては債権回収を増やすことができるため双方にメリットが大きいので、個人的には素晴らしい処分方法だと思います。
それ以外にも競売に比べると下記のようなメリットがあるようです。
■ 職場や近所へ知られずに売却できる！
競売だと裁判所に公示されるなど競売物件として情報公開されます。びっくりした事にインターネットで競売物件を検索するサイトがあり、物件の住所はもちろん、写真等細かい情報が公開されております。ちゃんと荷物も片付けていない状態の家の中の写真など生活感あふれる状態で載ってしまっております...。
■ 物件の引渡し時期等の融通がきく！
競売の場合、落札者が代金を納付して所有権移転登記が完了すると物件を引き渡す必要があるため、売主の都合を聞いてもらうことはできませんが、任意売却だと話し合いにより売主の都合や事情をある程度聞いてもらう事が可能なようです。
■ 売主の精神的負担が軽い！
競売だと「いつ自宅を落札されるか分からない」「いつ出て行けと言われるかわからない」といった不安感がつきまとい、強制的に退去させられるという圧迫感が重く心にのしかかります。任意売却の場合だと自分の意思で売却できるので、今後の予定を計画的に立てる事ができます。
以上の観点から考えますと、競売よりも任意売却を利用したほうがメリットのあるケースが多そうです。
なお弊社より発売しております「任意売却ソフトウェア」は一般社団法人日本財産管理協会様の責任編集により開発された、司法書士の先生方が担う任意売却に係る法律事務(担保付不動産の売却清算実務)を強力に支援するソフトウェアです。今後増大していくと思われる任意売却業務の手助けできるソフトですので、何卒宜しくお願いいたします。
